โครงการนอกจัดสรร (แบ่งแปลงไม่เกิน 9)ต้องระวังเรื่องอะไร
ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกับเรื่องความถูกต้องและความไม่ถูกต้องก่อนนะคะ แยกแยะระหว่างการไม่เข้าเงื่อนไขที่ต้องขออนุญาตจัดสรร กับการตั้งใจเลี่ยงวลี แล้วเห็นผิดเป็นชอบ คิดว่าจ่ายแล้วจบ คนรับเงินไม่ได้รับประกันไปจนจบโครงการนะคะ ท่านต้องรับความเสี่ยงกันเอาเอง
ถ้าแบ่งไม่เกิน 9 แปลง นี่คือ ไม่เข้าเงื่อนไขที่จะต้องขออนุญาตจัดสรร แต่ถ้าแบ่งเกิน 9 แปลงแล้วแบ่งถนนไม่ให้เชื่อมติดกันแล้วยกให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ดูแค่แปลงคงหรือถ่ายรูปหน้าโครงการก็รู้แล้วค่ะว่าเป็นโครงการเดียวกันนี่คือเจตนาเลี่ยง
บางโครงการหนักแม้กระทั่งว่าไม่ได้เข้าจัดสรร แต่ไปเก็บค่าส่วนกลางลูกค้า ระวังลูกค้ารู้ทีหลัง แจ้งทั้งสคบ.แจ้งทั้งคณะกรรมการจัดสรรนะคะ คณะกรรมการจัดสรร ชุดใหญ่ 12 ท่าน ชุดเล็ก 6 ท่าน ถ้าคิดว่าเคลียร์ครบก็ตามใจนะคะ 😅
ถ้ารักในอาชีพนี้จริงๆ คิดว่าอยากที่จะยึดเป็นอาชีพหลัก และต้องการเติบโต เราควรเรียนรู้วิธีลดความเสี่ยง ไม่ใช่เลี่ยงจัดสรรไปเรื่อยๆค่ะ
และสำหรับคนที่อยากแบ่งแปลงไม่เกิน 9 ให้ระวังเรื่องนี้ค่ะ
1) ถ้าจะเลี่ยง คุณต้องรู้ก่อนว่าแบบไหนที่เรียกว่าช่วย แบบไหนเรียกว่า ตีกิน
2) ถ้าจะเลี่ยง คุณต้องรับให้ได้ว่า จะมีความเสี่ยงตลอดเส้นทางและมั่นใจว่าบริหารความเสี่ยงได้ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่ท่านอื่นๆที่เกี่ยวข้องมาตรวจสอบ หรือแม้กระทั่งโครงการคู่แข่งที่เขาเข้าแบบถูกต้องร้องเรียนในความไม่ถูกต้องของคุณเพราะรู้สึกว่าเสียเปรียบ
3) สำหรับคนที่ไม่ได้เข้าเงื่อนไขตามปกติอยู่แล้ว ให้ดูที่ระยะร่น แล้วโฟกัสไปที่วิธีการขายการตลาด จากนั้นดูควบคู่กับการเงินบัญชี สลับกันกับงานก่อสร้าง
4) ส่วนไหนถ้าไม่รู้จริงอย่าคิดเอง ให้ไปหาผู้รู้ในสายงานต่างๆเฉพาะด้าน จำไว้ว่าผู้รู้ตัวจริงปฏิบัติจริง จะสามารถตอบได้ลึกถึงเหตุการณ์ ตอบได้แม้กระทั่งเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเหตุการณ์นั้นๆ ไม่ใช่แค่เพียงเอา เหตุการณ์ของใครไม่รู้มาเล่าต่อ
5) หากคุณกำลังเริ่มต้นแบบไม่รู้อะไรเลย ครูทรายแนะนำให้ทำไม่เกิน 2 หลัง แต่หากมีทักษะประสบการณ์ด้านในด้านหนึ่งมาแล้ว เช่น งานขายหรือก่อสร้าง เริ่มต้นประมาณซัก 4-8 หลังแค่นี้ก็เหนื่อยแล้วค่ะ
6) สำหรับผู้ที่เติบโตมาจากสายก่อสร้างเป็นห่วงเรื่องเดียวคือไม่กล้าขายและมองในสายตาลูกค้าไม่เป็น ซึ่งสายตาลูกค้ามองถึงความสวยงามเรียบร้อย การบริการ สิ่งที่รู้สึกดี แต่สายก่อสร้างส่วนใหญ่มักไปโฟกัสกับของคุณภาพ ถูกต้องตามแบบ คือใช้ตรรกะซึ่งก็ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่อย่าลืมว่าส่วนใหญ่คนซื้อของด้วยอารมณ์ ดังนั้น จึงควรให้ความสำคัญกับทั้งสองอย่างควบคู่กันไป
7) ส่วนผู้ที่มาจากสายงานขายหรือการตลาดตรงนี้ไม่ห่วงเรื่องการขาย เป็นห่วงเรื่องการตรวจดูแบบและ boq และการขาดความเข้าใจในวิถีธรรมชาติของช่าง คนงานหรือผู้รับเหมา ควรละเอียดเรื่องสัญญาว่าจ้าง ทำความเข้าใจกับการแบ่งงวดงาน ควบคู่กับการบริหารคนให้ทำงานให้เราอย่างมีคุณภาพค่ะ
8 ) ราคาประเมินสำคัญมากๆ ควรผูกมิตรไว้กับทุกธนาคารตั้งแต่เนิ่นๆ ขอความรู้ก่อนให้เคส ไม่ใช่เอาเคสไปให้แล้วไปร้องขอให้ช่วย คุณต้องหัดคัดลูกค้าเองเป็นก่อน จึงจะรู้ว่าเจ้าหน้าที่ที่รับเคสไปนั้น ตั้งใจทำให้คุณหรือไม่ เจ้าหน้าที่ที่น่าคบหา คือเจ้าหน้าที่ที่ยินดีให้ความรู้ตัวเราและทีมงานค่ะ
9) โครงการเล็กไม่ควรสู้กับโครงการใหญ่ มันเป็นคนละเวย์ ให้เขียนจุดเด่นจุดด้อยออกมาก่อน จุดด้อยจะชดเชยอย่างไรให้ลูกค้ารู้สึกว่าเป็นเรื่องปกติมองข้ามไปได้ ตัวอย่างเช่น ไม่มีฟิตเนสสระว่ายน้ำสู้กับโครงการใหญ่ แต่มี Member แถมให้ฟรี 3 ปีจากฟิตเนสที่ดีที่สุดเป็นต้น
10) อุปกรณ์การขาย ก็สำคัญไม่แพ้กัน ไม่ต้องรอให้มีลูกค้าก่อน สมมุติว่ามีลูกค้าได้เลย จัดเตรียมเอกสารจัดอย่างไร ชุดใบเสนอราคา ชุดจอง ชุดทำสัญญามีเอกสารอะไรบ้าง ชุดยื่นกู้และโอนกรรมสิทธิ์จัดอย่างไร หากที่โครงการไม่มีอะไรให้ลูกค้าดูเลย ก็ถือเป็นความเสี่ยงอีกเช่นเดียวกัน เพราะลูกค้าดูแล้วไม่มีอาชีพ กลัวการไม่รับประกัน กลัวโดนโครงการทิ้ง
11) การรับประกันอาคารให้กับลูกค้าโครงสร้างอยู่ที่ 5 ปี วัสดุส่วนควบงานรั้วอยู่ที่ 1 ปี ท่านไหนให้อยู่แค่ 2 ปี คือไม่ใช่นะคะ ถ้าต่ำกว่านั้น คือ Business ต่อ Business ตกลงกันได้ แต่ถ้าทำกับลูกค้า สคบ.เต็มๆค่ะศึกษาข้อมูลตรงนี้เพิ่มเติมด้วยจะช่วยลดความเสี่ยงค่ะ
12) อย่าให้ความหวังเงินทอนกับลูกค้ามากจนเกินไป เท่าที่ทำได้ยังไงก็เทียบจากราคาประเมิน พยายามอย่าถอดจาก boq เพราะเวลาที่ลูกค้าไม่เข้าใจขึ้นมา อิงจาก boq ตัวยื่นกู้(แต่ง) หาว่าถอดสเปคลดคุณภาพนั่นนี่จะยุ่งค่ะ
13) พยายามร่างโมเดลผังองค์กรอยู่เรื่อยๆๆลองผิดถูกก่อน และจะต้องอิงจากความสามารถของผู้บริหารก่อนเป็นหลัก อย่าไปทำตามโมเดลคนอื่นนะคะ จุดแข็งแต่ละองค์กรไม่เหมือนกัน อย่าไปข้ามช็อตเหมือนองค์กรใหญ่ ยิ่งทุนน้อยยิ่งต้องคิดเยอะ แต่ขอให้จำไว้ว่าเป็นเรื่องดี ทุนเยอะตั้งแต่เริ่มต้นจะใช้ปัญญาน้อย ทุนน้อยตั้งแต่เริ่มต้นจะใช้ปัญญาเยอะ และเมื่อต่อไปมีทุนเยอะก็จะมีปัญญาบริหารทุนเยอะมากขึ้นเพราะมีประสบการณ์มาแล้วค่ะ
หวังว่า 13 ข้อนี้คงจะเป็นประโยชน์กับทุกท่านที่รอคอยนะคะ ขอเป็นกำลังใจให้นักพัฒนามือใหม่ทุกท่านค่ะ 🥰
.
🌲🏘️🏘️🌲
(っ◔◡◔)っ♥
𝓢𝓪𝓷𝓭𝔂 𝓢𝓾𝓹𝓲𝓽𝓬𝓱𝓪
.
#SandySupitcha
#ที่ปรึกษาโครงการบ้านจัดสรร
#ครูทรายสอนเข้าจัดสรร
#สอนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
#ครูทรายสอนสร้างพนักงานขาย
#สอนเจ้าของโครงการให้ขายบ้านเอง
#แหล่งเงินทุนโครงการบ้านจัดสรร
#ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
