สรุป 5 ข้อ ดราม่า “ซื้อบ้าน ไม่ได้บ้าน” จากรายการโหนกระแส ความเสี่ยงใหญ่ ของคนผ่อนบ้านกับเจ้าของ
เมื่อวานนี้ได้มีประเด็นร้อนในโลกออนไลน์ จากรายการโหนกระแส Ep.2049 วิมานหนาม! ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน นายหน้าเอาไปจำนอง สุดท้ายบ้านถูกยึด
ที่มีผู้เสียหายร้องเรียนมาว่าตัวเองผ่อนบ้านกับนายหน้าคนหนึ่ง เป็นเวลาหลายปี เสียเงินค่าผ่อนไปก็มากมาย โดยที่เงินต้นแทบไม่ลดเลย
แต่สุดท้ายกลับโดนแจ้งว่าบ้านที่อยู่กำลังจะถูกธนาคารยึดทรัพย์ ส่วนบางรายก็ถูกแจ้งว่ากำลังบุกรุกทรัพย์สินของธนาคาร
ตรงนี้หลายคนน่าจะมีคำถามว่าทำไมถึงมีคนผ่อนบ้านกับบุคคลธรรมดา แทนที่จะเป็นการผ่อนกับธนาคารเหมือนปกติทั่วไป แล้ววิธีนี้ทำได้หรือไม่ ?
MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ
1. ทำไมคนต้องผ่อนบ้านกับเจ้าของไม่ใช่ธนาคาร
เหล่าผู้เสียหายส่วนใหญ่จากในเคสนี้ จะเป็นคนที่มีปัญหาด้านเครดิต หรือมีคุณสมบัติที่ไม่สามารถยื่นกู้กับธนาคารได้
แต่ในเมื่อทุกคนอยากมีบ้าน จึงทำให้พวกเขาต้องพึ่งช่องทางทางเลือก ที่เรียกว่าการ “ผ่อนตรงกับเจ้าของ” แทนการผ่อนกับธนาคาร
เพราะการผ่อนแบบนี้มักจะไม่มีการเช็ครายได้ หรือเครดิต เข้มงวดเหมือนกับธนาคาร
โดยวิธีการผ่อนตรงกับเจ้าของนั้น ส่วนใหญ่จะเป็นการทำสัญญาที่คล้าย ๆ กับสัญญาเช่าซื้อ
โดยในสัญญาก็จะมีการระบุรายละเอียดต่างๆ เช่น จำนวนเงินดาวน์, ค่าผ่อนรายเดือน, ระยะเวลาการเช่าซื้อ เป็นต้น
จากนั้นเมื่อจ่ายเงินค่างวดครบตามสัญญาที่ทำกันแล้ว เจ้าของบ้านก็จะโอนกรรมสิทธิของบ้าน ให้กับผู้เช่าซื้อ
2. ผ่อนเดือนเท่าไรคุยกันได้ แต่หนี้จะหมดไหมเป็นอีกเรื่อง
นอกจากการผ่อนบ้านตรงกับเจ้าของ จะยืดหยุ่นเรื่องการเช็คประวัติแล้ว
ด้วยความที่เป็นสัญญาระหว่างบุคคล จึงสามารถตกลงเงื่อนไขกันเองได้ระหว่างเจ้าของและผู้เช่าซื้ออีกด้วย ว่าอยากจะผ่อนต่อเดือนแค่ไหนเท่าที่ตัวเองไหว ถ้าเจ้าของบ้านรับได้ก็โอเค
เหมือนกับหนึ่งในผู้เสียหายที่ซื้อบ้านราคา 1,700,000 บาท วางเงินดาวน์ 35,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี
ซึ่งได้ตกลงกับนายหน้าว่าจะผ่อนจ่ายเท่าที่ไหว ประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน
ตรงนี้เองที่ทำให้หลายคนในโลกออนไลน์พากันตั้งคำถามว่า การชำระหนี้ตั้งเดือนละ 7,000 บาท แต่ลดเงินต้นเพียงแค่หลัก 100 นั้น เป็นเรื่องที่ปกติหรือไม่
ก็ต้องบอกว่าเรื่องนี้ต้องแยกกันเป็น 2 ประเด็น เพราะเรื่องการผ่อนนี้ มีทั้งสิ่งที่ปกติและไม่ปกติอยู่ด้วยกัน
- สิ่งที่ปกติอยู่แล้วก็คือ การคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก จะคำนวณในแต่ละเดือนตามเงินต้นที่คงเหลืออยู่
เพราะฉะนั้นการผ่อนจ่ายน้อย ๆ ย่อมทำให้เงินต้นลดลงช้า และทำให้ดอกเบี้ยยังคงสูงอยู่เรื่อย ๆ
โดยงวดที่ 31 ของผู้เสียหาย ยังมีเงินต้นหนี้เหลือถึง 1,655,233 บาท ซึ่งถ้าหากเราคำนวณดอกเบี้ยก็จะได้
1,655,233 บาท x ดอกเบี้ยต่อเดือน 0.4167% ก็จะได้ดอกเบี้ยของงวดที่ 32 เท่ากับประมาณ 6,896 บาท
ทำให้เมื่อผู้เสียหายจ่ายเงินต่องวดมา 7,000 บาท เมื่อหักกับดอกเบี้ย 6,896 บาท ก็จะเหลือตัดเงินต้นเพียงแค่ 104 บาท ถูกต้องแล้ว
คนที่กำลังผ่อนบ้านกับธนาคารอยู่ ถ้าไม่อยากเจอปัญหาแบบนี้ จึงควรทำการจ่ายเพิ่มหรือที่เรียกว่าการ “โปะบ้าน” ให้เงินต้นถูกตัดมากขึ้น และจะได้จ่ายดอกเบี้ยน้อยลง
- แต่สิ่งที่ไม่ปกติก็คือ เงินค่าผ่อนบ้านเพียงแค่ 7,000 บาทนั้น ไม่มีทางที่จะทำให้ผู้เสียหาย สามารถผ่อนบ้านได้หมดภายใน 30 ปีแน่นอน
ถ้าหากเรานำข้อมูลการกู้ซื้อบ้านข้างต้นไปลองคำนวณดูตามเว็บไซต์ที่มีให้คำนวณค่าผ่อนบ้านต่าง ๆ
การผ่อนหนี้บ้านมูลค่า 1,665,000 บาท (ราคาบ้าน 1,700,000 บาท - เงินดาวน์ 35,000 บาท) ในอัตราดอกเบี้ย 5% นาน 30 ปี
จะต้องผ่อนอย่างน้อยประมาณ 8,939 บาท หนี้ถึงจะหมดภายใน 30 ปีตามสัญญา
แต่สำหรับการผ่อนจ่ายแค่เดือนละ 7,000 ที่ทำให้อัตราการตัดเงินต้นเชื่องช้าแบบนี้ จำนวนปีที่ต้องผ่อนกว่าหนี้จะหมดก็คือ 94 ปี 6 เดือน ไม่ใช่ 30 ปีอย่างที่ตกลงกันไว้
3. เพราะเป้าหมายคือการให้ลูกค้ากู้ธนาคาร
ที่ทางนายหน้าตกลงยอมรับสัญญาซึ่งลูกหนี้ไม่มีทางชำระได้ครบภายในช่วงชีวิตของตัวเองแน่ ๆ แบบนี้
นั่นก็เพราะว่าสิ่งที่นายหน้าต้องการนั้น ไม่ได้ต้องการให้ผู้ที่มาเช่าซื้อบ้าน จ่ายเงินให้ครบแล้วจึงได้รับกรรมสิทธิของบ้านไปตั้งแต่แรก
แต่เป็นการเก็บเงินผ่อน เพื่อรอให้ระหว่างนี้ ผู้เช่าซื้อจะสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ในท้ายที่สุด จากการช่วยเหลือของตัวนายหน้าเอง ในการทำเอกสารต่าง ๆ เพื่อให้กู้เงินจากธนาคารให้ผ่าน
เพื่อที่ผู้เช่าซื้อจะได้นำเงินกู้จากธนาคาร มาปิดหนี้ที่มีกับตัวเอง แล้วไปผ่อนต่อกับธนาคารแทน ส่วนตัวนายหน้าก็ได้เงินค่าซื้อบ้าน และกำไรส่วนต่างระหว่างราคาบ้านที่ซื้อมากับที่ขายไป
โดยในระหว่างที่รอผู้เช่าซื้อกู้กับธนาคารให้ผ่าน ทางนายหน้าก็จะนำกระแสเงินสดที่ได้ไปจ่ายหนี้บ้านที่กู้ธนาคารมา
ซึ่งบ้านที่นายหน้านำมาขายต่อนี้ มักเป็นบ้านที่ซื้อมาในราคาถูกจากการประมูลบ้านยึดของธนาคาร แต่บ้านยังคงมีหนี้ค้างชำระกับธนาคารอยู่ นายหน้าจึงต้องนำเงินค่าผ่อนจากผู้เช่าซื้อไปผ่อนต่อกับธนาคารไปพลาง ๆ ก่อน
4. ความเสี่ยงที่มากกว่าการผ่อนตรงกับเจ้าของทั่วไป
การผ่อนบ้านตรงกับเจ้าของทั่วไป ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์เต็มอยู่แล้ว คือไม่ได้กำลังผ่อนบ้านกับธนาคารอยู่หรือว่าติดจำนอง
ทำให้ความเสี่ยงหลักจะเป็น การที่ผู้เช่าซื้อบ้าน จะไม่สามารถชำระค่าผ่อนบ้านได้ แล้วโดนเจ้าของบ้านยกเลิกสัญญา แล้วเอาเงินค่าผ่อนบ้านไปเลย เหมือนเป็นค่าเช่า
แต่สำหรับการที่เจ้าของ นำบ้านที่ยังคงติดจำนองกับธนาคาร มาปล่อยให้กับคนอื่นเช่าซื้อแบบนี้ ก็จะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นมาอีกอย่างนั่นก็คือ
ถ้าหากเจ้าของไม่สามารถชำระหนี้บ้าน ที่กู้ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าซื้อให้กับคนอื่นต่อได้ ก็จะทำให้ธนาคารจำเป็นต้องยึดทรัพย์ และขายทอดตลาด เพราะกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านยังเป็นของธนาคารอยู่
ซึ่งจะทำให้สุดท้าย ผู้เช่าซื้อที่จ่ายค่าผ่อนเป็นอย่างดีมาตลอด เพื่อหวังจะได้อาศัยอยู่ในบ้านหลังนี้ กลายเป็นคนที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเองเสียอย่างนั้น เพราะกำลังจะโดนธนาคารยึด เหมือนในกรณีของรายการโหนกระแสนั่นเอง
5. ถ้าเลือกได้ให้ผ่อนกับธนาคาร
เพราะการผ่อนกับธนาคารนั้น แม้จะเสียเวลาในการทำเอกสารยุ่งยากมากมาย แต่เมื่อเรายื่นกู้ได้จะมีประโยชน์หลายอย่างที่เราไม่สามารถหาได้จากการผ่อนกับเจ้าของตรง เช่น
- การผ่อนบ้านกับธนาคาร กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์จะเป็นของเรา เพียงแต่บ้านยังเป็นสินทรัพย์ค้ำประกันใน “หนี้จำนอง” อยู่
แตกต่างจากการผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่เงินผ่อนบ้านที่เหมือนจ่ายหนี้ อันที่จริงแล้วก็เหมือนกับค่าเช่า ที่ไม่ได้ทำให้เรามีกรรมสิทธิ์อะไรในตัวบ้านเลย
- มีสัญญาที่เป็นมาตรฐาน ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย, การคิดค่าปรับ, ขั้นตอนยึดทรัพย์ และตารางผ่อนบ้านที่ชัดเจน
ไม่ใช่ให้เราผ่อนจ่ายด้วยจำนวนงวดต่อเดือนเพียงน้อยนิด ที่ต่อให้ผ่อนจนตายหนี้ก็ยังไม่หมด
- สามารถ Refinance หรือ Retention หนี้บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
- เข้าถึงมาตรการผ่อนปรนการชำระหนี้ต่าง ๆ ของธนาคาร ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ เช่น การพักชำระเงินต้น หรือ การพักชำระดอกเบี้ย
- ดอกเบี้ยบ้านที่จ่ายสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาทอีกด้วย
จากทั้งหมดนี้เองจะเห็นได้ว่า แม้การผ่อนบ้านตรงกับเจ้าของจะดูเหมือนทางลัด ที่ทำให้เราได้เร็วกว่าการกู้ธนาคาร
แต่ความเสี่ยงที่ต้องแลกมานั้นมากมายมาหาศาล ทั้งเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ไม่แน่นอน, สัญญาที่อาจไม่เป็นธรรม และโอกาสถูกยึดบ้านถ้าเจ้าของผิดนัดชำระหนี้ธนาคาร
ดังนั้นถ้ายังมีทางเลือก การปรับปรุงเครดิตให้ดีขึ้น เมื่อพร้อมแล้วค่อยยื่นกู้กับธนาคาร จึงเป็นทางที่ปลอดภัยและได้ประโยชน์มากกว่าเสมอ
เพื่อที่บ้านจะได้กลายเป็นวิมานบนดิน ที่เราสามารถอยู่อาศัยและส่งทอดต่อไปได้ยันชั่วลูกชั่วหลาน ไม่ใช่กลายเป็น “วิมานหนาม” ที่มีไว้ทิ่มแทงหัวใจ..
#วางแผนการเงิน
#อสังหา
#โหนกระแส
References
-วิมานหนาม! ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน นายหน้าเอาไปจำนอง สุดท้ายบ้านถูกยึด l EP.2049 วันที่ 28 ตุลาคม 2568
-ddproperty.com
- 3
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
