ขายอสังหาฯ ให้ต่างชาติ ต้องมีมาตรการที่รอบคอบ
เราจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้ต่างชาติอย่างไรได้บ้าง นักพัฒนาที่ดินอยากทราบและอยากขายมากๆ จะได้ช่วยให้มีคนซื้อมากขึ้น บ้างก็จะได้ “ยกภูเขาออกจากอก” ขายได้เสียที
เมื่อวันศุกร์ที่ 22 สิงหาคม 2568 ผมได้จัดงานสัมมนา “การเตรียมความพร้อม ก่อนให้ต่างชาติซื้อ–เช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย” ในนามของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล หมดเงินไปราว 2 แสน ไม่ต้องไปขอสปอนเซอร์ใคร สมาคมเห็นว่าเป็นเรื่องจำเป็นของชาติ ก็รีบจัด โดยเชิญ ส.ส.จากพรรคการเมืองต่างๆ มาร่วม 10 ท่าน ผู้แทนส่วนราชการอีกหลายสิบ รวมทั้งท่านที่เห็นความสำคัญและคุณค่าของข้อมูลความรู้ได้ลงทะเบียนมาร่วมอีกจำนวนหนึ่ง จึงมีผู้เข้าร่วมถึง 120 ท่าน
งานนี้ได้รับความร่วมมือจากนายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรีและรักษาการนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ซึ่งตอนแรกจะมาแต่เพิ่งแจ้งเมื่อตอนค่ำก่อนวันจัดงานว่ามีธุระด่วนจริงๆ จึงมอบหมายให้นายวิสาร เตชะธีราวัฒน์ ผู้ช่วยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และอดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย และ ส.ส. 9 สมัยมาเปิดงานและรับฟังความคิดเห็นแทน
หลายคนเข้าใจผิดว่าชาติอื่นเขาก็ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือเช่า 99 ปีได้ ทำไมประเทศไทยจึงไม่ยอม เรื่องนี้ต้องมา “เคลียร์” ให้ชัดๆ
1. จีนให้เช่าได้ 70 ปี คือซื้อห้องชุดอยู่ได้ 70 ปี ไม่ให้ขายขาด แม้แต่คนจีนเองก็ซื้อขายขาดไม่ได้ ยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ ก็ยิ่งให้ซื้อเฉพาะบ้านหลังแรกไว้อยู่อาศัย จะซื้อไปหลายหลาย หรือซื้อเก็งกำไรไม่ได้เด็ดขาด แถมคนที่จะซื้อได้ ต้องอยู่อาศัยในจีนครบ 1 ปีก่อน ยิ่งถ้าเป็นในมหานครใหญ่ อาจต้องอยู่มาเกินกว่านั้นและมีใบเสียภาษีท้องถิ่นอีกด้วย จีนไม่ปล่อยให้ใครไปซื้อบ้านส่งเดช
2. เวียดนามก็คล้ายจีน เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 70 ปี แต่เดี๋ยวนี้เหลือ 50 ปีเท่านั้น แต่มีคนไทยบางคนอยากจะให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีให้ได้ ที่เวียดนามเคยจะให้เช่า 99 ปีเหมือนกัน แต่ถูกประชาชนเดินขบวนต่อต้านทั่วประเทศ จนรัฐบาลเวียดนามถอย (สงสัยผมต้องยอมเปลืองตัว “ลงถนน” บ้างแล้ว)
และอันที่จริงในขณะนี้ไทยก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมอยู่ได้ตลอดชีวิตตลอดชั่วกัลปาวสาน แต่ต่างชาติกลับทิ้งไทยไปเวียดนาม อินโดนีเซียและอื่นๆ ทั้งที่เขาให้เงื่อนไขครองครองอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยกว่า (อ้างว่าค่าแรงถูกกว่าไทย)
3. ดูไบ ประเทศสาธารณรัฐอาหรับเอมิเรตส์ที่มีประชากร 10 ล้านคน แต่กลับเป็นคนต่างชาติ 8 ล้านคน เป็นคนท้องถิ่นเพียง 2 ล้านคนนั้น แท้จริงแล้ว เขาไม่ได้ขายให้คนเหล่านั้นเป็นหลัก เขาให้คนต่างชาติมาเป็นคนงาน มีนิคมให้อยู่แบบรั้วรอบขอบชิด ต่างชาติหรือนักท่องเที่ยวเข้าไปดูไม่ได้
ดูไบได้ชื่อว่าเป็นนครแห่งความสุข แต่ในนิคมคนงานเหล่านั้นแม้ไม่ใช่ “นรก” ก็ใกล้เคียง การอยู่อาศัยไม่ค่อยถูกสุขลักษณะ ส่วนคนที่ไปซื้อห้องชุดอยู่จริงๆ ก็มีไม่น้อย แต่ไม่ได้มีจำนวนนับแสน และส่วนมากซื้อไว้เก็งกำไร ไม่ค่อยได้ไปอยู่อาศัย แถมที่นั่นมีมาตรการตรวจสอบเข้มกว่าไทย โอกาสของพวกเทาๆ คงมีจำกัดมาก
4. สิงคโปร์ก็ให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี แต่ในความเป็นจริง รัฐบาลเขาให้เช่าเป็นแปลงๆ ขนาดย่อมๆ และต้องผ่านการอนุมัติจากรัฐบาล แต่ที่ประเทศไทยถ้าเราเปิดโอกาสให้ต่างชาติเช่าที่ดินตรงไหน ขนาดเท่าไหร่ก็ได้ อย่างนั้นเขาจะมาตั้งอาณานิคมไหม จะเป็นภัยต่อชาติและอนุชนรุ่นหลังหรือไม่
5. ฟิลิปปินส์ ก็จะเริ่มให้เช่าที่ดินได้ 99 ปี แต่มีข้อจำกัดมากมาย ก็คงออกมาคล้ายที่ไทยที่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ แต่ต้องนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท และต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงทำให้แทบไม่มีใครเข้ามาซื้อเลย พวก “เทาๆ” คงกลัวที่จะให้ตรวจสอบกระมัง
ผมเองก็ไม่ต่อต้านการที่ต่างชาติจะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะที่ผ่านมาไทยก็อนุญาตในหลายกรณีอยู่แล้ว แต่เราต้องคิดให้รอบคอบ
1. ช่วงที่นักลงทุนญี่ปุ่นมาลงทุนขนานใหญ่ในไทยก็ไม่เคยเรียกร้องอะไรให้ถือครองที่ดินก็ทำให้ไทยเจริญขึ้นเป็นอย่างมาก
2. หลายประเทศเจริญขึ้นมาก โดยไม่ได้อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาเป็น “แร้งลง” ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร ไม่ว่าจะเป็นอินเดีย จีน เวียดนาม มีนักลงทุนไปลงทุนที่ประเทศเหล่านี้มากมายโดยไม่จขำเป็นต้อง “ล่อ” ด้วยอสังหาริมทรัพย์
3. ระยะเวลาในการครอบครองแค่ 30 ปี เซ็นทรัลลาดพร้าว โรงแรมไฮแอทเอราวัณ ทางด่วน รถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ได้สัมปทานไปแค่นั้น ก็กำไรมหาศาลแล้ว แทบไม่ต้องให้เช่าถึง 50, 70 หรือ 99 ปีเลย
มาตรการสำคัญที่ต้องมีก่อนให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คือมาตรการด้านภาษีได้แก่
1. ต้องให้ต่างชาติต้องเสียภาษีซื้อ เช่น ประมาณ 20% ของมูลค่า (สิงคโปร์เก็บ 60% ยุโรปเก็บ 10-20%)
2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรเก็บ 0.5%-1.0% ตามราคาตลาดที่แท้จริง เพราะเมื่อคนไทยไปซื้อบ้านในต่างแดนก็ต้องเสียภาษีนี้ทุกปี
3. ภาษีกำไรจากการขายต่อ ก็ควรเก็บประมาณ 20% ของส่วนที่เป็นกำไร เช่น ซื้อมา 6 ล้านบาท ขายต่อได้ 10 ล้านบาท ส่วนที่เป็นกำไร 4 ล้านก็พึงเสียภาษี 20% เป็นเงิน 800,000 บาท เป็นต้น
4. ภาษีมรดก ก็ควรเก็บตามราคาตลาดที่แท้ เช่น นานาอารยประเทศ
ในแง่หนึ่งภาษีข้างต้นนี้ คนไทยแทบไม่ได้เสียเลย ซึ่งอันที่จริงควรจะเสียเพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ แต่ถึงแม้คนไทยไม่เสีย แต่คนไทยที่ไปซื้อบ้านในต่างประเทศต่างก็ต้องเสียภาษีเหล่านี้ทั้งนั้น ดังนั้นชาวต่างชาติที่มาซื้อบ้านในไทย ก็ควรเสียภาษีเหล่านี้ด้วยเช่นกัน
ยิ่งกว่านั้นเราควรกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่ 15 ล้านบาท อินโดนีเซียกำหนดไว้ที่ 10 ล้านบาท ที่ต้องกำหนดราคาขั้นต่ำเพื่อไม่ให้ต่างชาติแย่งซื้อบ้านจากประชาชนทั่วไป ทำให้ประชาชนต้องซื้อบ้านในราคาแพง แต่ที่ปักกิ่ง ไม่ได้กำหนด เพราะห้องชุดหนึ่งๆ ก็มีราคาราว 20 ล้านบาท สิงคโปร์ก็ราว 30 ล้านบาท สหรัฐอเมริกาก็ราว 15 ล้านบาท เป็นต้น
ผมมั่นใจว่าคนต่างชาติยินดีเสียภาษีให้ถูกต้อง เพื่อให้การครอบครองถูกต้อง ไม่ต้องกลัวการรีดไถ มีความมั่นคงในการอยู่อาศัย เพราะการเสียภาษีเป็นเครื่องหมายของการแสดงความรักและเคารพแผ่นดินที่เราอยู่ทำมาหากิน ไม่ใช่รักชาติแต่ปาก
ส่วนพวกนักพัฒนาที่ดิน นักขายที่หวังแต่จะหาเงินเข้ากระเป๋าด้วยการขายบ้านให้คนต่างชาติโดยไม่คำนึงถึงผลเสียต่อชาติ พึงตระหนักถึงความจำเป็นในการเสียภาษีนี้ด้วย ไม่ใช่มุ่งเอาตัวรอดท่าเดียว
หมายเหตุ: บทความเคยตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันศุกร์ที่ 22 สิงหาคม 2568 หน้า7
ท้ายที่สุด ไม่ว่าประเทศจะเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใด สิ่งสำคัญที่สุดคือข้อมูลที่ถูกต้อง โปร่งใส และการประเมินผลกระทบอย่างรอบด้าน เพราะนโยบายที่ดีต้องตั้งอยู่บนฐานตัวเลขจริง ไม่ใช่ความรู้สึกหรือแรงกดดันเชิงธุรกิจ หากภาคเอกชนต้องการวางกลยุทธ์ด้านการลงทุน หรือวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการในบริบทที่ซับซ้อนเช่นนี้ การมีผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินอย่างเป็นระบบจะลดความเสี่ยงได้มาก และทำให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น
สำหรับท่านที่ต้องการข้อมูลและการประเมินเชิงลึก AREA พร้อมให้บริการวิจัย–ประเมินอสังหาริมทรัพย์ในระดับประเทศ ได้รับการรับรองโดย ก.ล.ต. และมีประสบการณ์ทำงานร่วมกับหน่วยงานรัฐ องค์กร และสถาบันการเงินชั้นนำมายาวนาน ทีมงานสามารถสำรวจตลาดคู่แข่ง วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ ตรวจนับการสัญจร–จราจร และประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจได้อย่างครบถ้วน
📞 ติดต่อ คุณสัญชัย – เจ้าหน้าที่การตลาด โทร. 02-295-3905 ต่อ 105 เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญได้ครับ
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
