ห้ามเจาะนะ….ทำไมรีโนเวทคอนโด วุ่นวายจัง ?
สมัยนี้คอนโดขายดี ด้วยว่ามันเหมาะกับวิถีชีวิตคนเมือง
ดูแลง่าย มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีกว่าบ้าน
หรือทาวน์โฮม
คนมีตังหน่อย หรือเด็กรุ่นใหม่ที่มีแรง
มักจะซื้อเก็บไว้ทำกำไร หรือปล่อยเช่า
แต่ก็นั่นแหละ พอมีที่อยู่ ก็อยากให้มันสวย
ก็ไปจ้างคนมาออกแบบให้ หวังว่าจะอยู่ให้สบายตา
จะได้สบายใจ
แต่เชื่อไหมครับ ว่าแบบคอนโดถูกตีกลับเป็นจำนวนมาก
จากนิติบุคคลคอนโด เนื่องจากไม่ผ่านการอนุมัติจาก
ฝ่ายเทคนิคของอาคาร
เสียค่าออกแบบไปฟรีๆเลย
พอดีเรื่องนี้เกิดขขึ้นกับรุ่นน้องผมเอง
คิดว่าน่าจะมีประโยชน์ เลยเอามาเขียนครับ
การออกแบบรีโนเวทคอนโด มีข้อจำกัดค่อนข้างเยอะครับ
ซึ่งผมต้องแนะนำเลยว่า พยายามอย่าหาคนที่ไม่มี
ประสบการณ์ การทำงานในคอนโดมาก่อนมาทำเด็ดขาด
ไม่งั้นจะมีปัญหาตามหลังค่อนข้างเยอะมากทีเดียว
โดยเฉพาะไอ้ประเภทออกแบบมาอลังการมากๆ
อันนี้ส่วนมากเลย คือทำไม่ได้ หรือถ้าได้ก็บานปลายมาก
งานคอนโด ข้อจำกัดค่อนข้างเยอะครับ
และฝ่ายเทคนิคของอาคารนั่นเอง จะเป็นผู้ชี้ขาด
ว่าจะทำได้หรือไม่ได้
ซึ่งฝ่ายเทคนิคเอง เขาก็ไม่อยากจะรับผิดชอบอะไรนัก
อะไรที่มันพิศดารเกินไป หรือเสี่ยงไป เขาจึงมักไม่อนุญาต
เพราะงั้น ก็หาคนที่เข้าใจระบบงานไปเลยดีกว่า
จะได้ไม่เสียค่าออกแบบไปฟรีๆ
ที่มันเป็นแบบนั้น เพราะลักษณะโครงสร้างทางวิศวกรรม
ทั้งส่วนของโครงสร้างโดยตรง และงานระบบไฟฟ้า น้ำ
และการระบายอากาศ รวมถึงมาตรฐานด้านความปลอดภัย
ของอาคารขนาดใหญ่นั่นเองครับ
คือ มันจะพันกันไปหมด ไม่ใช่แบบบ้านพักอาศัยธรรมดา
ที่เมื่อเราเป็นเจ้าของบ้าน แล้วจะยังไงก็ได้
บ้านมีอะไรขึ้นมา เต็มที่ก็แค่ตายคนเดียว แล้วประกันไม่จ่าย….
แต่คอนโด มีอะไรขึ้นมา มันอีกเป็นร้อยชีวิตครับ
คอนโดต่างออกไปครับ ซึ่งเจ้าของห้องส่วนมาก
ก็มักไม่อ่านระเบียบอะไรสักเท่าไหร่หรอก
เราต้องเข้าใจนะครับ ว่าคอนโดมีลักษณะเป็นโครงสร้าง
และระบบที่ใช้ร่วมกันค่อนข้างมาก มันจึงไม่ใช่ว่าคุณเป็น
เจ้าของกรรมสิทธิ์พื้นที่ห้องแล้ว จะทำได้ทุกอย่าง
เริ่มที่ ระบบโครงสร้างวิศวกรรมเลย
อันนี้ทางฝ่ายเทคนิคอาคาร จะซีเรียสมากเป็นอันดับสองครับ
ในบางกรณี ที่เกี่ยวข้องกับการรับน้ำหนัก ก็จะถูกพิจารณา
เป็นอันดับแรกๆเลยเหมือนกัน จึงต้องว่ากันเป็นรายกรณี
แต่ส่วนมาก การรีโนเวท มักไม่ใช้วัสดุหรือโครงสร้าง
ที่มีน้ำหนักอะไรมากนัก จึงไม่เกินจากที่ทางผู้ออกแบบเขา
คำนวณเผื่อไว้ให้อยู่แล้ว จึงมักไม่มีปัญหานัก
ส่วนที่สงสัยกันมาก คือ ทำไมคอนโดจึงมักห้ามเจาะพื้น
หรือผนังบางส่วน แบบเด็ดขาด ทั้งที่ดูก็แค่เจาะยึดโน่นนี่
ด้วยสกรูสั้นๆเท่านั้น ไม่ใช่ขนาดเจาะผนังทำประตูสักหน่อย
เรื่องนี้ คำตอบมันอยู่ที่หลักวิศวกรรมที่ใช้ออกแบบครับ
คือ คอนโดยุคใหม่เนี่ย มักจะเป็นพื้นแบบ post tension
และใช้ผนังบางส่วนช่วยรับน้ำหนัก เพื่อไม่ให้มีเสามาเกะกะ
แล้วไอ้สองอย่างเนี่ย มันคือการหล่อชิ้นส่วนด้วย
คอนกรีตเสริมเหล็กแบบอัดแรง ที่เหล็กมีความสำคัญมาก
เพราะมันไม่ใช่การเอาแผ่นพื้นหรือผนังไปวางไว้บนคาน
เหมือนที่เราเห็นในบ้านทั่วไป
ซึ่งแน่นอน การเจาะสุ่มสี่สุ่มห้า แล้วไปโดนเหล็กโครงเสียหาย
ก็จะทำให้ประสิทธิภาพในการเป็นโครงสร้างมัน ลดลง
หรือพังได้เลย
มันอาจใช่ ที่โครงเหล่านั้น อาจอยู่ลึกในคอนกรีต
ที่น็อตไม่น่าไปถึง
แต่เมื่อเป็นลักษณะของ คอนกรีตอัดแรง การที่เราไปทำให้
คอนกรีตมีรอยแยก มันก็ลดกำลัง ประสิทธิภาพการเป็น
โครงสร้างรับน้ำหนักของมันลงเหมือนกัน
ดังนั้น เขาถึงห้ามเจาะเด็ดขาด
สำหรับคนที่ไม่เคยทำงานคอนโด พวกก็จะเจาะตามความเคยชินอย่างเดียว อันนี้โดนนิติบุคคลเล่นงานแน่นอน
เช่น จะกั้นผนังเบา ถ้าเป็นบ้านปกติ เราจะสามารถยึด
โครงเคร่า ได้ด้วยการเจาะพื้น หรือผนังได้ โดยไม่ต้องคิดมาก
แต่คอนโด การเจาะพื้น เลิกคิดได้เลย
และการเจาะผนัง ก็ทำได้แค่ส่วนที่ไม่ใช่ผนัง
รับน้ำหนักเท่านั้น
ดังนั้นเราจะต้องใช้วิธีอื่น ซึ่งเทคโนโลยีปัจจุบัน
ก็ปรับไปตามการออกแบบเช่นกันอยู่แล้ว
ซึ่งพูดแล้วคนอาจงง ว่า เฮ้ยนี่บ้านนะ ไม่ใช่เลโก้
ใช่ครับ การยึดกับผนังหรือพื้น ในงานที่ต้องทำ
ในอาคารใหญ่ๆ ที่ห้ามเจาะลักษณะนี้ เราจะใช้
กาว หรือเทปสองหน้ากัน
แต่ด้วยเทคโนโลยี ไอ้กาวหรือเทปพวกนี้ จะเหนียวมาก
แข็งแรงมากกว่าที่คนทั่วไปเข้าใจมาก
มันเหนียวขนาดที่ว่า ถ้าเราเอากาวเหล่านี้ ไปติดเพื่อตั้งเพลท
สำหรับรองรับการเจาะใดๆ บนพื้นกระเบื้อง หรือปูนขัดมัน
มันจะสามารถยึดเพลท ให้สามารถตั้งเสาเหล็กกล่อง
ขนาดโตหน่อย สูงสามเมตรได้สบายๆเลย
และบ่อยครั้ง หากต้องรื้อถอน อาจต้องสกัดออกเลยทีเดียว
มันแน่นขนาดนั้นแหละ
…ผมนี่โดนประจำ กับงานบูทในห้างสรรพสินค้า เวลาต้องรื้อ
กาวแน่นจนต้องเลาะกระเบื้องเขาออกมานั่นแหละ กระเบื้องยางคือ หลุดตามเพลทเรามาแน่นอน ก็ค่อยจามซ่อมจุดนี้กัน….
เพราะงั้น หากท่านเจ้าของบ้าน เจอคนทำที่บอกว่าจะใช้กาว
ไม่ได้เจาะ ก็ไม่ต้องคิดอะไรมาก ว่าจะไม่แข็งแรงนะครับ
แต่ให้คิดว่า คุณเจอคนเป็นงาน ซึ่งเป็นเรื่องดีแล้วมากกว่า
…นี่คือตัวอย่าง ความแตกต่างของโครงสร้าง ที่ทำให้งาน
คอนโด เป็นงานเฉพาะทาง ในทางวิศวกรรมโครงสร้างครับ….
ต่อมา คือเรื่องสำคัญที่สุด คือ งานระบบสาธารณูปโภค
และความปลอดภัยของอาคาร
เนื่องจากระบบพวกนี้ มีการใช้งานร่วมอย่างชัดเจนมาก
ในอาคารขนาดใหญ่ เพื่อความปลอดภัยของส่วนรวม
ส่วนนี้ จึงเป็นส่วนที่นิติบุคคลอาคาร เข้มงวดที่สุด
แม้แต่การจะเพิ่มหรือลดปลั๊กไฟ โคมไฟสักดวง
ตามหลักที่ถูกต้อง ก็ต้องแจ้งทางนิติบุคคลแล้วล่ะครับ
และต้องมีแบบไฟฟ้า ถึงการจัมป์ไฟจากจุดไหน ไปจุดไหน
ด้วยอะไร แบบไหน ส่งไว้ให้กับทางนิติบุคคลด้วย ไม่ใช่การแจ้งปากเปล่าเท่านั้น
ส่วนระบบปะปา น้ำดีน้ำเสีย ทำได้ยากมาก หลายอาคาร
ไม่อนุญาตให้ทำเลยด้วยซ้ำ อันนี้จะขอข้ามไปเลย
(คือ ทำได้ครับ แต่วุ่นวายมาก ส่วนมากเลยไม่ทำกันอยู่แล้ว)
อีกส่วนในภาคนี้ ที่จะโดนกันบ่อย คือเรื่องระบบระบายอากาศ
และป้องกันอัคคีภัย
หลายกรณีครับ ที่แบบเขียนแล้วใช้ไม่ได้ ตรงนี้คือจุดสลบเลย
เช่น บางกรณี ต้องการทำพาร์ติชั่นกั้นห้อง หรือเพิ่มชั้นโชว์
กลางห้อง มักจะมีปัญหา
เนื่องจากมันไปกั้นทางโฟลว์อากาศ หรือขวางทิศทาง
น้ำจากสปริงเกอร์ดับเพลิง หากเกิดเหตุขึ้นนั่นเอง
ปัญหาถ้าเกิดส่วนนี้ ทางนิติฯ มักถามเราก่อนว่า
สามารถปรับ ขยับตำแหน่งหรือขนาด (โดยทั่วไปปัญหาคือความสูง) ให้เขาได้หรือไม่ ซึ่งเจ้าของห้องมักยอม
แต่หากยืนกรานอยากได้แบบเดิม ทางนิติฯ ก็จะเสนอว่า
ให้เราทำในส่วนของงานระบบเหล่านี้ตามเขา
เช่น เพิ่มเซ็นเซอร์รับควัน หรือเพิ่มสปริงเกอร์
เรื่องนี้ แม้จะทำได้ แต่ค่าใช้จ่ายจะสูงมากๆ
เนื่องจากทางอาคาร มักกำหนดสเปกแบบดีที่สุดมา
และโดยทั่วไป งานพวกนี้ มีค่าแรงสูงมากอยู่แล้ว
โดยมาก เจ้าของห้องจึงยอมถอย และยอมปรับแบบ
ของตัวเองมากกว่า
ซึ่งนั่นก็เท่ากับแบบที่จ้างเขียนมา ใช้ไม่ได้นั่นเอง
โดยสรุป คืองานรีโนเวทคอนโด มีความยุ่งยากมาก
และละเอียดมาก กับกฎระเบียบอยู่แล้ว
มันเป็นกติกาของอีกโลก ที่ใบวิชาชีพก็ช่วยคุณไม่ได้
ในงานรีโนเวทคอนโด หรืออาคารใหญ่ๆของเอกชน
ระเบียบมักไม่ได้ระบุ ว่าตัองมีวิชาชีพควบคุมรับรอง
ยกเว้นบางกรณีที่มีเรื่องทางเทคนิคเข้ามามากๆจริงๆเท่านั้น
(แต่ถ้าเป็นอาคารภาครัฐ ต้องมีวิชาชีพรับรองทุกกรณี
แต่เท่าที่เห็นสภา ก็รั่ว เละนะ ไม่เห็นช่วยอะไรได้เลย 555)
มันเลยดูเหมือนง่าย ใครก็ได้
แต่ในความเป็นจริง มันยาก และวุ่นวายครับ
ดังนั้น การหาคนออกแบบ หรือการหาทีมช่าง
จึงควรหาคนที่มีประสบการณ์ด้านนี้โดยตรง
การใช้สถาปนิก จะให้ผลที่ดีกว่าการใช้มัณฑนากร
ในกรณีของงานแบบนี้ เนื่องจากมีความเข้าใจงานระบบมากกว่า ซึ่งตามบริษัทใหญ่ๆ มักมาเป็นทีมอยู่แล้ว
แต่หากจ้างเดี่ยวๆ หรือฟรีแลนซ์ แนะนำว่าเลือกสถาปนิก
โดยตรง จะดีกว่า หรือหากเป็นมัณฑนากร ก็ต้องหาคนที่เคย
ผ่านงานจริงๆ ลงหน้างานจริงๆมาแล้วเท่านั้น
เด็กจบใหม่ห้ามเอามาทำ อย่าเห็นแก่ว่าถูกอย่างเดียว
การทำแบบงานเสนอนิติบุคคล ส่วนมาก ผู้ออกแบบ
จะถูกร้องของแบบ combine ระหว่างแบบแผนการต่อเติม
และแบบงานระบบต่างๆ ซึ่งส่วนนี้ เท่าที่เห็นจากประสบการณ์
มัณฑนากร มักทำได้ไม่ดีนัก และสุดท้ายก็ถึงมือสถาปนิกทุกที
ดังนั้นจึงมองว่า สถาปนิกคนเดียวไปเลย จะจบกว่า
ซึ่งถ้าเขาไม่ชำนาญงานภายใน เดี๋ยวก็หาทีมของเขาเองแหละ
แต่สำคัญคืองานโดยรวมต้องรอด นิติบุคคลอนุมัติให้ได้ก่อน
และสำคัญมาก สำหรับคนจ้างทำแบบ
1) ขอระเบียบปฏิบัติการปรับปรุงจากนิติบุคคล
มาให้ผู้รับจ้างทำแบบเสมอ
2) อย่าจ่ายมัดจำมากเกินไป หรือจ่ายรอบเดียวจบ
ควรกันส่วนมากไว้ หลังนิติบุคคลอนุมัติแล้ว
ไม่ใช่เอาที่เราชอบแล้วจบ ต้องเผื่อการถูกสั่งแก้ไข
จากทางนิติบุคคลด้วย
3) อย่าพยายามสอดไส้แอบทำ เพราะนั่นอาจทำให้ท่าน
เสียการรับประกัน จากทางโครงการไปเลย และขายต่อ
ก็ไม่ได้ราคาอีกเลย (เพราะอาคารจะไม่ใส่ใจท่านแล้ว)
และ …4) ดีที่สุดคือจ้างผมครับ 555
ครับ เพราะงานคอนโดมันวุ่นวายงี้แหละ ค่ารีโนเวท
มันก็เลยแพงกว่า งานบ้านพักปกติค่อนข้างมาก
สำหรับผู้รับเหมา เวลาทำงานต่อวันก็สั้น
ข้อจำกัดมาก การขนของก็ลำบาก แถมวัสดุยังต้อง
เซฟตี้มาก มีราคาสูงอีก จะมาให้ทำราคาปกติคงไม่ได้
ผมท้าเลย ให้เทพงานบ้านพื้นราบเลย
แต่ถ้าไม่มีประสบการณ์ ไม่มีทีมข่างที่เคยทำงานอาคาร
ในลักษณะนี้ รับรองว่าไปไม่เป็น มีงบบานปลายแน่นอน
วิธีที่ง่ายที่สุด คือ เลือกห้องที่เราพอใจมากที่สุด
ตั้งแต่เลือกซื้อครับ จะได้ไม่ต้องมาทำกันอีก
หรือหากได้มาแล้ว อยากตบแต่ง แต่ไม่อยากวุ่นวาย
เสียเงินเยอะ เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว หรือเต็มที่คือ Fit in
จะตอบโจทย์มากกว่า การรีโนเวทจริงๆ
บางครั้ง แค่เปลี่ยนพื้น ปูพรม ติดวอลเปเปอร์ ก็สวยแล้วครับ
คอนโดส่วนมากนั้น ทีมอินทิเรียของโครงการ เขามักทำมา
ไว้เดิมค่อนข้างดีอยู่แล้ว ปรับไม่เยอะ ก็สวยแล้ว
ไม่ถึงกับต้องรีโนเวท กันแบบยกห้องเลย
…แต่ถ้าตังเหลือใช้ ก็ไม่ว่ากันครับ จ้างผมก็ได้ 😁😁😁….
โพสต์นี้ก็น่าจะมีประโยชน์บ้างนะครับ
สำหรับคนที่มี หรือกำลังอยากซื้อคอนโด
…ก็เขียนมาไว้ให้เป็นข้อมูลนะครับ….
*หมายเหต*
-คอนโดสมัยใหม่มักใช้โครงสร้างแบบผนังรับน้ำหนัก
กับพื้นแบบ post tension ก็จริง แต่ไม่ใช่ว่าผนังทั้งหมดเจาะไม่ได้เลย มันจะมีผนังรองที่ก่ออิฐ หรืออาจเป็นผนังเบา
ที่โครงการ จะอนุญาตให้เจาะ หรือกระทั่งรื้อได้
- คอนโดเก่าหน่อย จะใช้โครงสร้างแบบดั้งเดิม
คือพื้นและผนังวางบนคาน ลักษณะนี้ ระเบียบปฏิบัติจะน้อยกว่า และรีโรเวทได้ง่ายกว่า ถ้าใครอยากแต่งเยอะ ให้เลือก
คอนโดที่เก่าสักหน่อย จะสะดวกกว่า
- ที่เราเห็นในละครทีวี คอนโดขนาดใหญ่มากๆ ของพระเอกท่านประธาน (ที่วันๆไม่ทำไร) แบบครึ่งหรือเหมาฟลอร์
มักจะเป็นการซื้อแบบนั้น ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างโครงการ
ในลักษณะของเพนท์เฮาส์ ซึ่งคอนโดจะมีแทบทุกที่ในชั้นบนๆ
อยู่แล้ว หรือไม่ก็ซื้อต่อมา
การซื้อห้องติดกันแล้วทุบเชื่อม ส่วนมาก คือทำไม่ได้ครับ ….
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
