ขายอสังหาริมทรัพย์แบบใดที่ต้องเสีย "ภาษีธุรกิจเฉพาะ"
ประมวลรัษฎากรกำหนดว่า "การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร" ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น การพิจารณาว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะใดเข้าเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจึงต้องพิจารณาว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรหรือไม่?
ประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2 บัญญัติว่า "ภายใต้บังคับมาตรา 91/4 การประกอบกิจการดังต่อไปนี้ในราชอาณาจักร ให้อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามบทบัญญัติในหมวดนี้
...
(6) การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม ทั้งนี้ เฉพาะที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา"
ซึ่งพระราชกฤษฎีกาดังที่อยู่ในมาตราข้างต้น ได้แก่ พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 โดยมาตรา 4 บัญญัติว่า "ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษี ธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร"
สามารถสรุปประเภทของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะได้ดังนี้
- 1.การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน
- 2.การขายห้องชุดของผู้ประกอบการจดทะเบียนอาคารชุด
- 3.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งด้วย
- 4.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าข้อ 1-3 เฉพาะกรณีที่แบ่งขายโดยจัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
- 5.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล
- 6.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าข้อ 1-5 ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวข้างต้น จะมีข้อ 6 ที่ค่อนข้างมีประเด็นที่ต้องศึกษาเพิ่มเติม เนื่องจากพิจารณาจากช่วงเวลาของการถือครองและการขายเป็นสำคัญซึ่งอาจจะไม่สอดคล้องกับลักษณะตามถ้อยคำที่ว่าเป็น "การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือไม่กำไร" เนื่องจากถ้าผู้ขายได้ขายอสังหาฯที่ได้มาภายใน 5 ปี แม้ว่าผู้ขายจะไม่ได้ขายเพื่อหากำไรโดยตรงหรือไม่มีอาชีพในการค้าขายอสังหาริมทรัพย์เลยก็ตาม การขายดังกล่าวก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
อย่างไรก็ตาม การขายอสังหาริมทรัพย์ในข้อ 6 ดังกล่าวมีข้อยกเว้นที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่หลายประการ ได้แก่
- ●การถูกเวนคืน (ข้อสังเกต: ตามนิยามของคำว่าขาย การถูกเวนคืนก็นับว่าเป็นการขายเช่นกัน)
- ●การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก(ข้อสังเกต: การโอนทางมรดกก็นับว่าเป็นการขายเช่นกัน ในข้อนี้จึงเขียนยกเว้นเพื่อไม่ให้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้)
- ●การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาฯนั้น
- ●การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม (ข้อสังเกต: ถ้าเป็นกรณีที่บุตรโอนให้บิดามารดา หรือปู่ย่าตายายโอนให้หลาน ก็ไม่เข้าข้อยกเว้นข้อนี้)
- ●การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมที่เป็นทายาทโดยธรรม
- ●การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองให้ส่วนราชการ หรือองค์การของรัฐบาลตามที่บัญญัติไว้ในประมวลรัษฎากร มาตรา 2 โดยไม่มีค่าตอบแทน
- ●การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือองค์การของรัฐบาลตามที่บัญญัติไว้ในประมวลรัษฎากร มาตรา 2 เฉพาะกรณีที่ส่วนราชการ ไม่ได้จ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ยังมีภาษีเงินได้ซึ่งมีรายละเอียดที่ควรศึกษาอีก
มหาวิทยาลัยราชภัฏบ้านสมเด็จเจ้าพระยา https://www.bsru.ac.th/
เฟสบุ๊คหลักสูตรนิติศาสตร์ https://www.facebook.com/SchoolofLawBSRU
ผู้เขียน ผู้ช่วยศาสตราจารย์ปาริชาติ ม่วงศิริ https://bsru.net/profile/parichart-mo/
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
