AWC : 7 ปีหลัง IPO สินทรัพย์โต แต่ราคาหุ้นหายไปครึ่งหนึ่ง ก่อนถึงจุดเปลี่ยน AWR
AWC เข้าตลาดหุ้นไทยเมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2562 ด้วยราคา IPO 6 บาทต่อหุ้น และในวันนั้นบริษัทมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดราว 1.92 แสนล้านบาท ขณะที่มูลค่าสินทรัพย์อยู่ประมาณ 9.6 หมื่นล้านบาท
ผ่านมาเกือบ 7 ปี วันนี้ราคาหุ้นอยู่ที่ประมาณ 3 บาทเศษ หรือราวครึ่งหนึ่งของราคา IPO ขณะที่มูลค่าสินทรัพย์ของ AWC กลับเพิ่มขึ้นอย่างมากจนแตะระดับกว่า 2.24 แสนล้านบาท
อ่าว?
สินทรัพย์โตมากกว่า 2 เท่า แต่ราคาหุ้นกลับไม่ได้โตตาม
เรื่องนี้มีคำตอบอยู่ในโครงสร้างธุรกิจของ AWC เอง
วันที่ AWC เข้าตลาด ตลาดกำลังซื้อ “อนาคต”
หนึ่งในประเด็นที่ถูกพูดถึงมากตั้งแต่วัน IPO คือระดับ Valuation
ราคา IPO 6 บาทของ AWC ในเวลานั้นคิดเป็น P/E สูงถึง 277 เท่า สูงกว่าบริษัทในกลุ่มเดียวกันอย่างมีนัยสำคัญ
เหตุผลที่ AWC สามารถเสนอขายในระดับ Valuation ดังกล่าวได้ คือการมองไปข้างหน้าว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและปรับปรุงจะทยอยสร้างรายได้และกำไรเพิ่มขึ้นในอนาคต
นักลงทุนไม่ได้ซื้อหุ้นเฉพาะกำไรที่ AWC ทำได้ในวันนั้น แต่กำลังซื้อ ศักยภาพของสินทรัพย์ที่จะสร้างกำไรในอนาคต
ปัญหาคือ ตลาดหุ้นมักให้ราคากับสิ่งที่มองเห็นและแปลงเป็นกำไรหรือกระแสเงินสดได้ชัดเจน
เมื่อ AWC เดินหน้าเพิ่มสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง บริษัทจึงเข้าสู่โหมด Asset Heavy
จากสินทรัพย์ราว 96,000 ล้านบาทในช่วง IPO แต่ทุกวันนี้ Gross Asset Value เพิ่มขึ้นเป็น 224,000 ล้านบาท
แต่สินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้แปลว่าเงินสดหรือกำไรจะไหลเข้าผู้ถือหุ้นในทันที
นี่คือช่องว่างสำคัญระหว่าง “มูลค่าทรัพย์สิน” กับ “มูลค่าที่ตลาดพร้อมจ่ายให้หุ้น”
AWC โตจริง แต่ตลาดยังไม่เห็นเงินสดจากการโต
โมเดลเดิมของ AWC คือการถือครองและพัฒนาทรัพย์สินจำนวนมากไว้ในงบดุลของบริษัท
ข้อดีคือ AWC สามารถสะสมพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และได้รับประโยชน์จากการเติบโตของธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการเชิงพาณิชย์
แต่ในอีกด้านหนึ่ง เงินทุนจำนวนมากก็ถูกผูกอยู่กับสินทรัพย์
ดังนั้น เมื่อทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น สิ่งที่เกิดขึ้นไม่ได้แปลว่าผู้ถือหุ้นจะได้รับเงินสดเพิ่มขึ้นทันที
โดยเฉพาะทรัพย์สินโรงแรม ซึ่ง AWC ระบุว่ามีการบันทึกในลักษณะที่ยังไม่ได้สะท้อนการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดแบบเดียวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์บางประเภท
จุดนี้เองที่ทำให้ AWR REIT เข้ามามีความหมาย
AWR : จาก “ถือทรัพย์สิน” สู่ “ปลดล็อกมูลค่า”
วันที่ 25 กันยายน 2569 AWC แจ้งการจัดตั้งบริษัทย่อยและอนุมัติการเข้าทำรายการได้มาและจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์กับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลังจากก่อนหน้านี้ได้ประกาศศึกษาและเตรียมจัดตั้ง REIT ในเดือนสิงหาคม
AWR REIT จะเริ่มต้นด้วยทรัพย์สิน 5 โครงการ มูลค่ารวมขั้นต่ำประมาณ 48,449 ล้านบาท
ประกอบด้วยโรงแรม 4 แห่ง และอาคารสำนักงาน 1 แห่ง ครอบคลุมกรุงเทพฯ กระบี่ พัทยา และเกาะสมุย
และที่สำคัญ นี่อาจเป็นเพียงรอบแรก เพราะ AWC ยังมีอีก 9 โครงการที่เตรียมพร้อมเข้าสู่ AWR ในระลอกถัดไป
ดังนั้น สิ่งที่ตลาดกำลังจะได้เห็นจึงไม่ใช่เพียง “การตั้ง REIT” แต่เป็นการเปลี่ยนโมเดลจาก
สะสมทรัพย์สิน → ถือไว้ในงบดุล → รอรับรายได้
ไปสู่
พัฒนาทรัพย์สิน → สร้างมูลค่า → ขายเข้ากอง REIT → รับรู้มูลค่าและนำเงินทุนกลับมาพัฒนาโครงการใหม่
นี่คือแนวคิดของ Asset Recycling
เปิด 5 ทรัพย์สินชุดแรกของ AWR
1. The Empire — ประมาณ 25,107 ล้านบาท
อาคารสำนักงาน Grade A และ Lifestyle Destination ใจกลางย่าน CBD กรุงเทพฯ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 158,021 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารรวมกว่า 316,000 ตารางเมตร
The Empire เป็นหนึ่งในทรัพย์สินสำคัญของ AWC และยังเป็นสำนักงานใหญ่ของบริษัทเองด้วย
2. Banyan Tree Samui — ประมาณ 6,463 ล้านบาท
รีสอร์ต Luxury All-Pool Villas จำนวน 88 หลัง บริเวณอ่าวส่วนตัวหาดละไม เกาะสมุย
เป็นหนึ่งในทรัพย์สินระดับ Luxury ที่ AWC ใช้เป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตโรงแรมคุณภาพสูง โดยบริษัทระบุว่า Banyan Tree Samui มีศักยภาพการเติบโตของ RevPAR อย่างต่อเนื่อง
3. Pattaya Marriott Resort & Spa — ประมาณ 6,100 ล้านบาท
โรงแรมระดับ Upper-Upscale บริเวณนาจอมเทียน พัทยา จำนวน 287 ห้องและสวีท พื้นที่อาคารรวมประมาณ 30,898 ตารางเมตร
4. Meliá Koh Samui — ประมาณ 5,895 ล้านบาท
รีสอร์ตริมชายหาดเชิงมน เกาะสมุย จำนวน 200 ห้องและสวีท
เป็นอีกหนึ่งทรัพย์สินที่มีการเติบโตของผลประกอบการในช่วงที่ผ่านมา โดยข้อมูลของ AWC ระบุถึงการเติบโตของ RevPAR และ EBITDA ในระดับสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
5. Banyan Tree Krabi — ประมาณ 4,884 ล้านบาท
รีสอร์ต Luxury บริเวณหาดทับแขก จังหวัดกระบี่ จำนวน 72 ห้องพักและวิลล่า พื้นที่อาคารรวมประมาณ 20,666 ตารางเมตร
รวม 5 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 48,449 ล้านบาท
และไม่ได้จบเพียงเท่านี้ เพราะ AWC ระบุว่ามีอีก 9 โครงการที่เตรียมเข้าสู่ AWR ในระยะถัดไป
จุดที่ตลาดอาจต้องจับตา : Fair Value Gain
ประเด็นสำคัญของการขายทรัพย์สินเข้า REIT ไม่ได้มีเพียงเงินสดที่ AWC จะได้รับ
แต่คือ ส่วนต่างระหว่างราคาขายกับมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์
หากสินทรัพย์ถูกขายในราคาที่สูงกว่ามูลค่าตามบัญชี ส่วนต่างดังกล่าวสามารถนำไปสู่การรับรู้กำไรจากการขายสินทรัพย์ในงบการเงิน ตามเงื่อนไขและโครงสร้างของรายการ
สำหรับ AWC มีการรายงานว่ารอบแรกของการนำทรัพย์สินเข้า AWR อาจทำให้บริษัทเริ่มรับรู้ Fair Value Gain ประมาณ 5,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม จุดนี้ยังมีรายละเอียดที่ต้องติดตามต่อว่า AWC จะทยอยโอนทรัพย์สินหรือดำเนินการในปริมาณมากในช่วงเวลาใด รวมถึงกำหนดเวลาที่แน่นอนของธุรกรรม
แล้ว AWC จะได้อะไรจากการทำ REIT?
คำตอบอาจไม่ได้อยู่แค่กำไรพิเศษครั้งเดียว
แต่คือการเปลี่ยนวงจรการใช้เงินของบริษัท
เดิม AWC ต้องใช้เงินทุนจำนวนมากเพื่อซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นถือสินทรัพย์และรอให้มูลค่าเพิ่มขึ้น
โมเดลใหม่เปิดโอกาสให้ AWC สามารถนำทรัพย์สินที่พัฒนาเต็มที่และสร้างกระแสเงินสดได้แล้วออกไปอยู่ใน REIT จากนั้นนำเงินทุนที่ได้รับกลับมาพัฒนาโครงการใหม่
Asset → Value Creation → REIT → Capital Recycling → New Asset
ถ้าทำได้ตามแผน AWC จะไม่ได้เป็นเพียงบริษัทที่ถือทรัพย์สินจำนวนมาก แต่สามารถทำหน้าที่เป็น Development Engine ที่หมุนทรัพย์สินและเงินทุนเป็นรอบ ๆ
และนี่อาจเป็นจุดที่ทำให้ตลาดเริ่มมอง AWC แตกต่างจากช่วง IPO
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
