คนอยากมีบ้านต้องรู้! EIA สำคัญอย่างไรเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัย
คนอยากมีบ้านต้องรู้! EIA สำคัญอย่างไรเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัย แล้วถ้าซื้อไปแล้วมารู้ทีหลังว่าโครงการยังไม่ผ่าน ควรรับมืออย่างไร
อีกหนึ่งปัจจัยก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คือ โครงการต้องผ่าน EIA ด้วยเช่นกัน เพราะนอกจากจะเป็นเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นต้องมีแล้ว ยังเป็นเสมือนเครื่องหมายรับรองที่ช่วยให้ผู้ซื้อสบายใจได้ในระดับหนึ่งว่า โครงการนั้นได้รับการพิจารณาและออกแบบมาเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้างอย่างเหมาะสม เพราะ EIA หรือ “รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment)”
คนอยากมีบ้านต้องรู้! EIA สำคัญอย่างไรเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัย
เป็นรายงานที่ภาครัฐและเอกชนจำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกประเภท และยื่นไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้พิจารณา
ส่วนในกรุงเทพฯ จะมีการพิจารณาโดยคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน กรุงเทพมหานคร ตามข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty)
วัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการดังกล่าวก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบในระยะยาวทั้งทางตรงและทางอ้อม ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้างและหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยการจัดทำ EIA ประกอบด้วยการศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ
1. ทรัพยากรกายภาพ
2. ทรัพยากรชีวภาพ
3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์
4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้ต้องผ่านการอนุมัติ EIA มีรายละเอียดดังนี้
- ●โครงการบ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ในโครงการมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป
- ●โครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
ดังนั้นโครงการคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) บางโครงการอาจไม่จำเป็นต้องทำ EIA เลยก็ได้
ซื้อโครงการไม่ผ่าน EIA ต้องเผชิญความเสี่ยงอะไรบ้าง?
- ●ไม่สามารถขอใบอนุญาตการก่อสร้างได้ การยื่นขออนุมัติ EIA ถือเป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญที่ใช้ในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง ถึงแม้โครงการอสังหาฯ จะเปิดจองจนขายได้หมดแต่จะไม่สามารถเริ่มก่อสร้างได้หากโครงการไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง โดยเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจาก สผ. ก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างให้โครงการที่ยื่นขอได้
- ●ก่อสร้างล่าช้าหรืออาจถูกระงับ ปกติจะใช้ระยะเวลาในการจัดทำรายงาน EIA ประมาณ 6 เดือน ในกรณีที่ยื่นขอ EIA แล้วรายงานไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนด ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องกลับมาแก้ไขและยื่นรายงานใหม่อีกครั้ง ซึ่งบางครั้งอาจมีการปรับเปลี่ยนแบบแปลนโครงการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนด และต้องแก้ไขจนกว่าจะผ่าน EIA จึงจะสามารถเริ่มก่อสร้างได้ ซึ่งอาจทำให้กำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้าออกไปอย่างไม่มีกำหนด หรือในกรณีที่ร้ายแรงที่สุดคืออาจถูกระงับการก่อสร้างถาวร
- ●เกิดข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียง หากโครงการเริ่มก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุมัติ EIA อาจถูกฟ้องร้องจากชุมชนรอบข้าง ซึ่งอาจมีผลกระทบทางกฎหมายอื่น ๆ ที่ยืดเยื้อตามมาได้ ดังนั้น ผู้บริโภคควรตรวจสอบเบื้องต้นก่อนว่าโครงการที่สนใจเคยมีปัญหาข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียงหรือหน่วยงานราชการหรือไม่ ข้อพิพาทนั้นสิ้นสุดแล้วหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง นอกจากนี้ในบางกรณีที่โครงการผ่าน EIA และเริ่มก่อสร้างแล้ว
อาจมีข้อร้องเรียนว่าระหว่างก่อสร้างได้สร้างผลกระทบกับชุมชนและเพื่อนบ้าน โดยรอบ ซึ่งสามารถร้องเรียนในลักษณะการฟ้องหน่วยงานรัฐแล้ว
จึงฟ้องต่อศาลปกครอง เพื่อพิจารณาถอนใบอนุญาตก่อสร้าง หรือให้ศาลปกครองมีคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างชั่วคราวได้เช่นกัน โดยขึ้นอยู่กับการเจรจาหาข้อตกลงของผู้พัฒนาอสังหาฯ กับผู้ร้องเรียน
- ●กระทบต่อภาพลักษณ์โครงการ หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับ EIA เกิดขึ้นมักจะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาอสังหาฯ และภาพลักษณ์ของโครงการนั้น ๆ โดยตรง ส่งผลให้ผู้ซื้อหรือนักลงทุนไม่สามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ง่ายดังเดิม โดยเฉพาะในกรณีที่เกิดข้อพิพาทที่รอการพิจารณาของศาลอาจส่งผลต่อการทำธุรกรรมกับธนาคาร เช่น รีเทนชั่น/รีไฟแนนซ์ รวมทั้งอาจทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลงอย่างมีนัยสำคัญได้
เมื่อโครงการที่ซื้อขอ EIA ไม่ผ่าน ผู้ซื้อควรรับมืออย่างไร
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แนะนำแนวทางรับมือเพื่อเรียกร้องสิทธิของผู้บริโภค หากโครงการอสังหาฯ ที่ซื้อต้องชะลอหรือยกเลิกแผนการก่อสร้างเนื่องจากยื่นขอ EIA ไม่ผ่าน และผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่มีการชี้แจงความคืบหน้าที่ชัดเจน ดังนี้
1. สอบถามแนวทางแก้ไขกับโครงการว่ามีขั้นตอนอย่างไรบ้าง หากโครงการให้รอการยื่นแก้ไข EIA จนกว่าจะผ่าน จะใช้เวลานานเพียงใด ในระหว่างที่การก่อสร้างล่าช้ามีการชดเชยให้กับผู้ซื้ออย่างไร และถ้าผู้ซื้อไม่สามารถรอได้ โครงการจะคืนเงินจองและเงินที่ผ่อนดาวน์ให้ได้เมื่อไร หรือในกรณีที่โครงการขอ EIA ไม่ผ่านและต้องยกเลิกการก่อสร้าง ทางโครงการรจะรับผิดชอบคืนเงินจอง เงินผ่อนดาวน์พร้อมดอกเบี้ยให้ผู้ซื้อหรือไม่
2. หากติดตามการแก้ไขปัญหากับโครงการด้วยตนเองไม่เป็นผลหรือไม่มีความคืบหน้า ผู้ซื้อควรรวมตัวเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่มร่วมกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ ที่เจอปัญหาเดียวกัน เพื่อแสดงพลังของผู้บริโภคและเพิ่มอำนาจในการต่อรองให้มีมากขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์กว่าการเดินเรื่องต่าง ๆ เพียงคนเดียว
3. ในกรณีที่โครงการมีแนวโน้มว่าจะไม่คืนเงินหรือไม่มีมาตรการชดเชยเยียวยาที่ชัดเจน ผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบควรรวมตัวเป็นกลุ่มเพื่อไปแจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อปรึกษาขอคำแนะนำจาก สคบ. ให้ช่วยเหลือตามสิทธิ์ของผู้บริโภคที่ควรได้รับ จากนั้นจึงควรรวมตัวกันไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ที่ตั้งของโครงการ ก่อนดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายต่อไป
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นในบางกรณีที่บางโครงการคอนโดฯ ซึ่งผ่านการอนุมัติ EIA จนก่อสร้างแล้วเสร็จเรียบร้อยมาหลายปี แต่ยังคงมีข้อพิพาทที่อยู่ระหว่างการพิจารณาพิพากษาคดีของศาล ท้ายที่สุดแล้วศาลอาจมีคำสั่งเพิกถอนการให้ความเห็นชอบรายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ โดยมีผลย้อนหลังได้เช่นกัน ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องกลับไปแก้ไขเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย
และต้องมีแนวทางเยียวยาชดเชยลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน ถือเป็นกรณีศึกษาและเป็นแนวทางให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชุมชนและภาคเอกชนที่อยู่รอบข้าง รวมทั้งหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องได้กลับไปทบทวนและพิจารณาผลกระทบจากการก่อสร้างที่มีต่อชุมชนให้รอบคอบยิ่งขึ้น
อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ :
ติดตามข่าวสารเพิ่มเติมที่เว็บไซต์ https://www.pptvhd36.com
และช่องทาง Social Media
Facebook PPTVHD36 : https://www.facebook.com/PPTVHD36
YouTube : www.youtube.com/@PPTVHD36
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
