สร้างกระแสเงินสด ด้วยกอง REIT
ย้อนไปในสมัยยุโรปยุคกลาง “Trust” ได้ถือกำเนิดขึ้นจากธรรมเนียมที่อัศวินต้องออกไปรบยังต่างแดน จึงได้ฝากที่ดินหรือทรัพย์สินไว้กับผู้ไว้วางใจได้ทำการบริหารดูแลแทน ทำให้ทายาทเจ้าของสิทธิจะยังได้รับผลประโยชน์จากที่ดินและทรัพย์สินดังกล่าว แม้ชื่อเจ้าของจะเปลี่ยนไปอยู่ในมือของผู้ดูแลแล้วก็ตาม กลไกนี้พัฒนาต่อมาเป็นโครงสร้างทางกฎหมายของทรัสต์ในอังกฤษ และถูกนำไปใช้กว้างขวางในโลกตะวันตก
ต่อมา ทรัสต์ถูกประยุกต์สู่โลกการเงินและการลงทุน โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา ซึ่งในปี 1960 ได้บัญญัติกฎหมายจัดตั้ง Real Estate Investment Trust (REIT) เปิดประตูให้นักลงทุนทั่วไปสามารถร่วมเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่แต่เดิมสงวนไว้สำหรับทุนรายใหญ่ REIT กลายเป็นนวัตกรรมที่ทำให้การลงทุนในอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม หรือแม้กระทั่งคลังสินค้าและศูนย์ข้อมูล เป็นเรื่องเข้าถึงได้ในตลาดทุน
ลักษณะเด่นคือการจัดตั้งเป็น “pass-through entity” ที่ต้องนำรายได้ส่วนใหญ่จ่ายคืนผู้ถือหน่วยในรูปเงินปันผล จึงเป็นที่นิยมทั้งในแง่ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและความโปร่งใสตรวจสอบได้
สำหรับประเทศไทย ช่วงแรกเราใช้โครงสร้าง “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” (Property Fund: PFPO) ซึ่งแม้จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยเข้ามามีส่วนร่วม แต่ยังมีข้อจำกัดเรื่องการกู้ยืมและการลงทุนในทรัพย์สิน ต่อมา ก.ล.ต. จึงออกกฎรองรับการจัดตั้ง REIT เพื่อให้ไทยมีมาตรฐานสอดคล้องกับสากล และเพิ่มความยืดหยุ่นให้แก่ผู้ออกกองทุน
#การประเมินมูลค่า REIT และความสำคัญของกระแสเงินสดจริง
ในการประเมินมูลค่าของ REIT นักลงทุนมักอ้างอิงทั้งแบบจำลองส่วนลดเงินปันผลหรือ Dividend Discount Model (DDM) และการพิจารณาอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเปรียบเทียบกับพันธบัตรหรือสินทรัพย์ปลอดภัยอื่น ๆ สิ่งสำคัญคือเงินปันผลที่จ่ายออกมาควรสะท้อนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานจริงหรือ Cash flow From Operations(CFO) ซึ่งเกิดจากค่าเช่าที่ได้รับ ไม่ใช่ตัวเลขกำไรบัญชีที่อาจบิดเบือนได้
ทว่าบ่อยครั้งเราจะเห็นการจ่ายเงินในรูปแบบ “เงินลดทุน” แทรกมากับเงินปันผล ทำให้นักลงทุนบางส่วนเข้าใจผิดว่าเป็นรายได้จากการดำเนินงาน ทั้งที่ความจริงแล้วเป็นเพียงการคืนเงินต้นทุนเดิมกลับมา กรณีเช่นนี้ไม่ใช่สัญญาณบวกต่อศักยภาพของกองเสมอไป แต่อาจสะท้อนว่ากำไรจากการดำเนินงานไม่พอ หรือกองมีการขายและปรับโครงสร้างสินทรัพย์จนต้องคืนทุนแทน
ส่วนของเงินลดทุนนี้มีสัมพันธ์โดยตรงกับลักษณะของทรัพย์สินที่กองถืออยู่ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบ freehold หรือกรรมสิทธิ์ขาด ตัวทรัพย์ไม่มีวันหมดอายุ สิทธิในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถสร้างรายได้ระยะยาวและส่งต่อไปได้เรื่อย ๆ การจ่ายเงินลดทุนจึงเกิดขึ้นน้อย มักจะมีเฉพาะในกรณีที่กองขายสินทรัพย์บางส่วนออกไปแล้วคืนเงินให้ผู้ถือหน่วย
แต่หากเป็นแบบ leasehold หรือสิทธิการเช่าระยะยาว มูลค่าของสิทธิย่อมค่อย ๆ ลดลงตามอายุสัญญาที่เหลือ กองจึงทยอยคืนทุนในรูปเงินลดทุนให้แก่นักลงทุนตามช่วงเวลา เพื่อสะท้อนมูลค่าที่ค่อย ๆ หดตัว และลดความผันผวนไม่ให้ราคาหน่วยลงทุนตกลงทันทีเมื่อสัญญาใกล้หมดอายุ
การเข้าใจความแตกต่างนี้จะทำให้ผู้ลงทุนไม่สับสนระหว่างผลตอบแทนจริงจากการดำเนินงานกับเพียงการคืนเงินต้นทุน เพราะแม้ทั้งสองกรณีจะถูกเรียกรวม ๆ ว่า “การจ่ายเงินคืนผู้ถือหน่วย” แต่ความหมายและนัยต่อการประเมินมูลค่านั้นแตกต่างโดยสิ้นเชิง
#ข้อแนะนำสำหรับนักลงทุน
1. แยกแยะเงินปันผลแท้จริงกับเงินลดทุน
ก่อนประเมินมูลค่า REIT ต้องตรวจสอบประกาศจากตลาดหลักทรัพย์ว่าส่วนที่เเป็น “เงินปันผล” มาจากกำไรสุทธิหรือจากการคืนทุน เพราะเงินลดทุนไม่ควรถูกนับเป็นผลตอบแทนการลงทุนจริง
2. ใช้ CFO แทนกำไรสุทธิ
ในการวิเคราะห์ REIT ควรอ้างอิง Cash flow From Operations (CFO) ซึ่งสะท้อนกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นจริงหลังหักค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง มากกว่าตัวเลขกำไรตามบัญชี
3. ประเมิน Dividend Yield อย่างระมัดระวัง
หาก REIT มี dividend yield สูงผิดปกติ ต้องตรวจสอบว่ามีส่วนของเงินลดทุนหรือไม่ เพราะการนับรวมทั้งหมดอาจทำให้เกิด “ภาพลวงตาของผลตอบแทน”
4. คำนึงถึงคุณภาพทรัพย์สินและภาระหนี้
การประเมิน REIT ไม่ควรหยุดแค่ตัวเลข yield แต่ต้องมองไปถึงทำเล, ผู้เช่าหลัก, อายุสัญญาเช่า, และสัดส่วนหนี้ต่อสินทรัพย์ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อเสถียรภาพของกระแสเงินสดในอนาคต
5. พิจารณาผลของดอกเบี้ยนโยบาย
REIT มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ทั้งในแง่ การเปรียบเทียบผลตอบแทน โดยใช้ yield ของ REIT เปรียบเทียบกับพันธบัตรและเงินฝาก และ ต้นทุนทางการเงิน เพราะดอกเบี้ยสูงขึ้นทำให้ภาระหนี้เพิ่ม กดดันการจ่ายปันผล ดังนั้นทิศทางดอกเบี้ยนโยบายจึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อมูลค่าและเสถียรภาพของ REIT
สรุปแล้วแม้ REIT จะถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่ให้กระแสเงินสดมั่นคง นักลงทุนก็ไม่ควรมองเพียงอัตราผลตอบแทนจากปันผลเท่านั้น สิ่งสำคัญคือต้องแยกให้ชัดเจนระหว่างปันผลจากกำไรจริงกับเงินลดทุน ใช้ CFO เป็นตัววัดคุณภาพกระแสเงินสด พิจารณาคุณภาพทรัพย์สินและระดับหนี้ รวมถึงเข้าใจผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ยนโยบาย เมื่อมององค์ประกอบเหล่านี้ร่วมกัน นักลงทุนจะสามารถประเมินมูลค่า REIT ได้รอบด้านมากขึ้น และใช้มันเป็นเครื่องมือสร้างความมั่นคงทางการเงินได้อย่างยั่งยืน
![[smallKingdoM] ไขรหัสกองทุนรวม เลือกอย่างไรให้เหมาะกับเรา
กองทุนรวมคือช่องทางการลงทุนที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนฝากเงินไว้กับผู้จัดการกองทุน เพื่อให้มืออาชีพนำไปลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น พันธบัตร ตราสารหนี](https://t1.blockdit.com/photos/2025/09/68d7b118646a243f4e6b2cc6_800x0xcover_v94d7Y2-.jpg)
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
