8 ขั้นตอน ลงทุนจริง ในอสังหาริมทรัพย์
ก่อนอื่นขออ้างถึง สรุปแนวคิดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เคยสรุปไว้จากหนังสือเล่มเดียวกัน คือ เกมเศรษฐี ของโค้ชหนุ่ม จักรพงษ์ เมษพันธุ์
ทีนี้เรามาเข้าสู่ขั้นตอนในการลงทุนจริง เมื่อเจออสังหาริมทรัพย์ที่สนใจแล้ว สามารถพิจารณาความคุ้มค่าในการลงทุนได้ไม่ยาก 8 ขั้นตอนดังนี้ครับ
1. สรุปรายละเอียดทรัพย์สิน
เช่น - เป็นบ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์
- ขนาด จำนวนห้อง สร้างมาแล้วกี่ปี
- กลุ่มผู้เช่าเป็นใคร ตั้งอยู่ใกล้แหล่งสำคัญอะไร เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงหรือไม่
- ราคาที่ผู้ขายขายให้
2. สรุปรายรับ (คิดเป็นปี)
หลักๆ มาจากค่าเช่า และส่วนอื่นๆ เช่น ส่วนต่างค่าน้ำค่าไฟ
3. สรุปรายจ่าย (คิดเป็นปี)
เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าแม่บ้าน ค่าซ่อมแซมต่างๆ
4. ประเมินราคาซื้อ
คำนวณดังนี้
ราคาเสนอซื้อ =[รายได้จากการดำเนินงานต่อปี (ข้อ 2. ลบ 3.)] หารด้วย [อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ(%)]
ถ้าราคาเสนอซื้อคำนวณออกมาแล้วสูงกว่าราคาเสนอขายที่ผู้ขายเสนอ ก็แสดงว่าเป็นอสังหาฯที่สนใจ เราสามารถทำกำไรได้
5. คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการซื้อขาย
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2%
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%(ถ้ามี-ผู้ขายถือครองทรัพย์สินมา 1 ปี แต่ไม่ได้ใส่ชื่อในทะเบียนบ้าน)
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
- ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน
- ค่าอากรแสตมป์
ทั้งหมดนี้แล้วแต่ตกลงกับผู้ขาย ว่าจะแบ่งชำระกันอย่างไร
6. การหาเงินลงทุนและอัตราผลตอบแทน
พิจารณาเงินกู้ เงินดาวน์ จากธนาคารหรือแหล่งเงินกู้อื่นๆ เช่นสหกรณ์ โดยสุดท้ายแล้วกระแสเงินสดสุทธิ (เงินที่ได้แต่ละเดือน-เงินที่ต้องผ่อน) เป็น +
7. วางแผนการบริหารทรัพย์สินและแผนการออก
เช่น - จะต้องเก็บเงินที่ได้ช่วงแรกไว้ สำหรับป้องกันห้องว่าง 3 เดือน
- ขายทำกำไร ถ้าราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมากกว่า 25-40%
- รีไฟแนนซ์ มี 3 จุดประสงค์ คือ เพื่อให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น หรือเพื่อผ่อนชำระต่อเดือนน้อยลง หรือกู้เอาเงินส่วนต่างมาใช้ประโยชน์
8. บทสรุปการลงทุน
สรุปข้อมูลแบ่งเป็นสองส่วน คือข้อมูลทรัพย์สินและข้อมูลการเงิน ดังนี้
- ข้อมูลทรัพย์สิน
(1) ชื่อทรัพย์สิน/ทำเล : .....
(2) ขนาดพื้นที่ : .....
(3) จำนวนห้องเช่า : .....
(4) ปีก่อสร้าง : .....
(5) สิ่งอำนวยความสะดวก : .....
- ข้อมูลการเงิน
(1) ราคาขาย : .....
(2) มูลค่า (ตามประเมิน) : .....
(3) เงินดาวน์ : .....
(4) กระแสเงินสดต่อเดือน : .....
(5) ผลตอบแทนรูปเงินสด : .....
มาถึงตรงนี้ นำบ้าน/คอนโด/ทาวน์เฮ้าส์ ที่เราสนใจมาคิดคำนวณตามลำดับข้อ 1-8 ได้เลยครับ
(ภาพปกโดย Pexels จาก Pixabay)
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
